第1篇 物業(yè)管理委托合同協(xié)議
第一章總則
第一條本合同當(dāng)事人
委托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方):______________________
受托方(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方):______________________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,甲方將_____
(物業(yè)名稱(chēng))委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理,訂立本合同。
第二條物業(yè)基本情況
物業(yè)類(lèi)型:____________________
座落位置:______市____區(qū)_____路(街道)______號(hào)
四至:東______南______西______北_________
占地面積:________平方米
建筑面積:________平方米
委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。
第三條乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人,本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
第二章委托管理事項(xiàng)
第四條房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括:樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、______。
第五條共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線(xiàn)、中央空調(diào)、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、_____。
第六條市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_____。
第七條公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
第八條附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_____。
第九條公用環(huán)境衛(wèi)生,包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_____。
第十條交通與車(chē)輛停放秩序的管理。
第十一條維持公共秩序,包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、______。
第十二條管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶(hù)檔案與竣工驗(yàn)收資料。
第十三條組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。
第十四條負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用:
1.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2._______;
3._______。
第十五條業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù),在當(dāng)事人提出委托時(shí),乙方應(yīng)接受委托并合理收費(fèi)。
第十六條對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為,針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重,采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、_______等措施。
第十七條其它委托事項(xiàng)
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八條委托管理期限為_(kāi)___年。自____年__月__日時(shí)起至_
___年__月__日時(shí)止。
第四章雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條
A甲方權(quán)利義務(wù)(適用于業(yè)主委員會(huì))
1.代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;
2.制定業(yè)主公約并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;
3.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
4.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
5.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用戶(hù),由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供___平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第__項(xiàng)執(zhí)行;
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起__日內(nèi)向乙方移交;9.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
B甲方權(quán)利義務(wù)(適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))
1.在業(yè)主委員會(huì)成立之前,負(fù)責(zé)制定業(yè)主公約并將其作為房屋租售合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。
2.審定乙方擬定的物業(yè)管理制度;
3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;
4.審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算;
5.委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。
如存在質(zhì)量問(wèn)題,按以下方式處理:
(1)負(fù)責(zé)返修;
(2)委托乙方返修,支付全部費(fèi)用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)屬甲方),由乙方按下列第___項(xiàng)執(zhí)行:
(1)無(wú)償使用;
(2)按建筑面積每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.負(fù)責(zé)收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料,并于合同生效之日起___日內(nèi)向乙方移交;
9.當(dāng)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí),負(fù)責(zé)催交或以其它方式償付;
10.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng);
12.______________________。
第二十條乙方權(quán)利義務(wù)
1.根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定,制訂物業(yè)管理制度;
2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為,提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;
3.按本合同第十六條的約定,對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;
4.可選聘專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù),但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;
5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)備、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;
6.向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定,當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí),告知有關(guān)限制條件,訂立書(shū)面約定,并負(fù)責(zé)監(jiān)督;
7.負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;
8.每__個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次管理費(fèi)用收支帳目;
9.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目,須與甲方協(xié)商經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;
10.本合同終止時(shí),乙方必須向甲方移交全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;
11._______________________。
第五章物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條乙方須按下列約定,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理。
1.房屋外觀(guān):_____________________
2.設(shè)備運(yùn)行:_____________________
3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù):___________
4.公共環(huán)境:_____________________
5.綠化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿(mǎn)意率達(dá)到:________
具體的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求見(jiàn)附件二。
第2篇 管理處物業(yè)檔案操作流程10
管理處物業(yè)檔案操作流程(十)
●收集資料(歸檔范圍):
一、工程技術(shù)資料:1、項(xiàng)目取得資料(批文等);2、各類(lèi)建筑許可證;3、各類(lèi)圖紙;4、開(kāi)竣工、綜合驗(yàn)收等報(bào)告、通知、會(huì)議紀(jì)要;5、物業(yè)接管驗(yàn)收記錄;6、其他合同、資料。
二、客戶(hù)資料:
1、前期服務(wù)協(xié)議;2、交房清單;3、業(yè)主(客戶(hù))入住驗(yàn)房表; 4、裝修資料(包括申請(qǐng)、許可證、檢查記錄、[改建、增設(shè)]申請(qǐng)、人員出入登記、裝修違規(guī)記錄);5、家庭情況登記;6、租戶(hù)資料。
三、維修資料:
1、任務(wù)單;2、報(bào)修、約修記錄。
四、安全維護(hù)管理資料:
1、值勤記錄;2、交接班記錄;3、物品出入登記;4、外來(lái)人員出入登記5、車(chē)輛管理資料(包括情況、出入登記)。
五、設(shè)施、設(shè)備管理資料(包括消防):
1、購(gòu)銷(xiāo)合同;2、安裝圖紙;3、說(shuō)明書(shū);4、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃;5、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、巡查記錄。
六、綠化管理資料:
1、圖紙;2、承包合同;3、養(yǎng)護(hù)工作計(jì)劃;4、檢查記錄。
七、環(huán)境衛(wèi)生管理資料:
1、工作計(jì)劃;2、檢查記錄。
八、社區(qū)文化資料:
1、活動(dòng)計(jì)劃;2、活動(dòng)通知;3、活動(dòng)圖片。
九、業(yè)主反饋資料:回訪(fǎng)記錄、投訴記錄、維修回訪(fǎng)記錄。
十、行政文件資料:
1、規(guī)章制度;2、總結(jié)、通知、通報(bào)、決定等相關(guān)文件資料。
十一、業(yè)主委員會(huì)資料:
1、籌備、成立等文件資料;2、會(huì)議紀(jì)要、決議等。
十二、財(cái)務(wù)管理資料:
各種收費(fèi)資料(包括綜合服務(wù)費(fèi)、日常維修費(fèi)、車(chē)輛管理費(fèi)等報(bào)表、單)。
●資料整理、歸檔:
按照市、省、全國(guó)住宅轄區(qū)物業(yè)管理綜合考核的規(guī)定與物業(yè)管理檔案歸檔要求進(jìn)行整理,然后歸檔立卷。
●檔案借閱:
文檔查閱須經(jīng)檔案管理部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
范王碼●檔案的銷(xiāo)毀:
根據(jù)文檔的保存期限,定期對(duì)過(guò)期和作廢的文檔進(jìn)行清理,防止文檔資料堆積和混淆。對(duì)已過(guò)期的檔案,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)核實(shí)報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后予以銷(xiāo)毀,同時(shí)建立銷(xiāo)毀的文檔清單備查。
第3篇 物業(yè)管理員理論試題
2005物業(yè)管理員理論
2005年廣東省職業(yè)技能鑒定考試
物業(yè)管理員(四級(jí))知識(shí)試卷
考試須知:本試卷適合物業(yè)管理員(四級(jí))考試用,考生須按規(guī)定要求填寫(xiě)姓名,單位,考生號(hào)碼,試卷滿(mǎn)分100分,考試時(shí)間為90分鐘,考試時(shí)用藍(lán)色圓珠筆或藍(lán)黑色鋼筆答,試卷上不準(zhǔn)寫(xiě)與考試內(nèi)容無(wú)關(guān)的文字,考試時(shí)間一到,考生須將試卷反扣在課桌上,離開(kāi)考場(chǎng)。
一 二 三 總 分 總分人
分 數(shù) 得分 評(píng)分人
一、單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)
請(qǐng)將答案按題號(hào)填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿(mǎn)、續(xù)期的到續(xù)期屆滿(mǎn),(c )由國(guó)家無(wú)償收回。
a.土地收益權(quán)b.土地處分權(quán)c.土地使用權(quán)d.土地所有權(quán)
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售的商品房的質(zhì)量保修期,從( c )之日起計(jì)算。
a.工程峻工驗(yàn)收合格 b.綜合驗(yàn)收合格
c.交付 d.購(gòu)買(mǎi)人取得房屋所有權(quán)證
3、房地產(chǎn)具有保值增值的特性,就我國(guó)的土地政策來(lái)說(shuō),針對(duì)一宗具體的房地產(chǎn),其價(jià)格從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于( b )。
a.上升 b.下降c.不變 d.亦升亦降
4、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是(b)。
a、儀表端莊,形象良好 b、忠于職守,盡職盡責(zé)
c、體魄健康,胸懷寬廣 d、語(yǔ)言流暢,表達(dá)能力強(qiáng)
5、物業(yè)管理人員在工作中互相推諉,辦事拖拉,不符合(a)的職業(yè)道德要求。
a、忠于職守,盡職盡責(zé) b、實(shí)事求是,辦事公道
c、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌&
nbsp;d、遵守紀(jì)律,奉公守法
6、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶(hù)需要做的事都要分秒必爭(zhēng),盡快干好。這體現(xiàn)了(a)。
a、積極主動(dòng),講求時(shí)效 b、謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c、刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)d、儀表端莊,良好形象
7、社區(qū)公眾是指(c)
a組織內(nèi)部的公眾 b組織所有的公眾
c 組織所在地的公眾 d整個(gè)社會(huì)的公眾
8、在社交場(chǎng)合,無(wú)意與別人的目光相遇時(shí),正確的選擇是(a)
a、眼神自然對(duì)視1-2秒,然后慢慢離開(kāi)
b、馬上移開(kāi)目光
c、眼神始終注視對(duì)方
d、無(wú)所謂
9、到他人家里做客拜訪(fǎng),最適宜的時(shí)間是在(a)
a、上午十點(diǎn)或下午四點(diǎn)左右
b、中午十二點(diǎn),或下午二點(diǎn)左右
c、晚上十點(diǎn)左右
d、沒(méi)有講究
10、物業(yè)指的是( a)的房地產(chǎn)。
a.單元性 b.單體性c.復(fù)合性d.綜合性
11、下列不是物業(yè)性質(zhì)的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.壽命長(zhǎng)久性d.持續(xù)增值性
12、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間是( a)的關(guān)系。
a.服務(wù)與被服務(wù) b.管理被管理c.雇傭被雇傭d.委托與代理
13、(b )是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和本源。
a.安保服務(wù)
b.房屋管理服務(wù)
c.共用設(shè)備維修服務(wù)
d.保潔服務(wù)
14、區(qū)分所有權(quán)人多見(jiàn)于( a)。
a.居住物業(yè)b.商業(yè)物業(yè) c.工業(yè)物業(yè)d.特種物業(yè)
15、撤換業(yè)主委員會(huì)成員,一般應(yīng)由( d)做出;
a.主管部門(mén)b.司法部門(mén)c.業(yè)主委員會(huì)d.業(yè)主大會(huì)
16、按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)依據(jù)( b)確定。
a.物業(yè)建筑面積 b.省、自治區(qū)、直轄市制定的具體辦法 c.物業(yè)套數(shù) d.戶(hù)數(shù)
17、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定( d),對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
a、管理契約 b、住戶(hù)手冊(cè) c、管理規(guī)定d、業(yè)主臨時(shí)公約
18、業(yè)主購(gòu)房的保修責(zé)任應(yīng)由( a)承擔(dān)。
a. 建設(shè)單位
b. 施工單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d.銷(xiāo)售單位
19、住宅物業(yè)建設(shè)單位,應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地房管理部門(mén)批準(zhǔn),可以采用( a)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
a、協(xié)議 b、批準(zhǔn) c、推薦 d、選派
20、建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含( c)約定的內(nèi)容。
a、公共維修資金 b、物業(yè)裝飾裝修 c、前期物業(yè)服務(wù)合同 d、公用面積分?jǐn)?/p>
21、前期物業(yè)服務(wù)合同可以( a );但是,期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
a、約定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由(d )交納。
a.投資單位 b. 銷(xiāo)售單位 c.物業(yè)管理企業(yè) d. 建設(shè)單位
23、物業(yè)區(qū)域治安日常管理應(yīng)以(b)為主;
a. 公安部們b.物業(yè)管理公司c.聯(lián)防隊(duì)d.門(mén)衛(wèi)
24、物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( c)為前提;
b. 公平性b.客觀(guān)性c.受制性d.實(shí)用性
25、(d)的形象從某種意義上代表著物業(yè)管理企業(yè)的形象。
a.保安部經(jīng)理 b.保安領(lǐng)班c.巡邏員d.門(mén)衛(wèi)
26、下列不屬于停車(chē)場(chǎng)正常組織準(zhǔn)備工作的是( d)。
a.使停車(chē)場(chǎng)清晰明亮
b.設(shè)置清晰標(biāo)識(shí)
c.配備安全防范設(shè)備
d.配備汽車(chē)排污檢測(cè)設(shè)備
27、預(yù)防火災(zāi),就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.著火源d.燃燒產(chǎn)生的條件
28、( d)是物業(yè)公司防火第一責(zé)任人;
a.保安領(lǐng)班b.保安隊(duì)長(zhǎng)c.管理處經(jīng)理d.物業(yè)公司總經(jīng)理
29、(b)是指提供非人們居住的環(huán)境,包括內(nèi)部居住環(huán)境和外部居住環(huán)境連個(gè)方面。
a、生產(chǎn)環(huán)境 b、居住環(huán)境 c、商業(yè)環(huán)境 d、辦公環(huán)境
30、下列不屬于物業(yè)環(huán)境中的硬環(huán)境的是(a )。
a、鄰里關(guān)系 b、房屋建筑 c、附屬設(shè)備d、公共設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地
31、下列不屬于環(huán)境管理中對(duì)資源利用的措施的是( d )。
a、利用工業(yè)廢渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固體廢棄物做農(nóng)業(yè)肥料
c、回收固體廢棄物中的可用資源和能源
d、舊家電的翻新利用
32、下列不是環(huán)境污染特點(diǎn)的是( a )。
a、作用時(shí)間短b、影響范圍廣c、作用時(shí)間短d、污染物的濃度變化性大
33、環(huán)境衛(wèi)生管理是維護(hù)轄區(qū)( c)公共場(chǎng)所、共用部位的清潔衛(wèi)生。
a、一定區(qū)域 b、部分區(qū)域 c、所有 d、不確定區(qū)域
34、所有的清潔“開(kāi)荒”項(xiàng)目中,( c )的清潔“開(kāi)荒”難度最大;
a.電梯b.大堂c.洗手間d.辦公室
35、一個(gè)居住區(qū)的規(guī)模是(a)萬(wàn)戶(hù),人口(a)萬(wàn)人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》有(b)個(gè)服務(wù)等級(jí)。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制定的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn),小區(qū)公共場(chǎng)所應(yīng)每日清掃(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、為了保證物業(yè)檔案資料的完整性,對(duì)于新建物業(yè)應(yīng)( b)。
a在接管物業(yè)時(shí)嚴(yán)格辦理物業(yè)管理檔案資料接管手續(xù)
b在早期介入階段就要做好資料收集規(guī)劃與安排,責(zé)成專(zhuān)人負(fù)責(zé)
c從原設(shè)計(jì)單位、施工單位、建設(shè)單位、管理單位、設(shè)備、材料供貨單位等處收集、核對(duì)、補(bǔ)充完善各類(lèi)資料
d千方百計(jì)地得到業(yè)主用戶(hù)的資料
39、物業(yè)中的共用設(shè)施和房屋建筑的共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按(c )分?jǐn)偂?/p>
a人口比例
b各自住房面積比例
c產(chǎn)權(quán)比例
d購(gòu)房?jī)r(jià)格比例
40、房屋維護(hù)是物業(yè)管理的基礎(chǔ)性工作,認(rèn)真貫徹( b)的方針是保持房屋完好的保證。
a、有償服務(wù) b、以防為主 c、區(qū)別對(duì)待 d、經(jīng)濟(jì)合理
41、房屋維修管理的基本原則是(d )
a、經(jīng)濟(jì)合理原則 b、區(qū)別對(duì)待原則 c、有償服務(wù)原則 d、服務(wù)原則
42、房屋維修日常服務(wù)的首要指標(biāo)是(d )
a、定額指標(biāo) b、經(jīng)費(fèi)指標(biāo) c、服務(wù)指標(biāo) d、安全指標(biāo)
43、房屋維修管理的主要內(nèi)容不包括(a )
a、房屋附屬設(shè)備的管理 b、房屋的安全與質(zhì)量管理 c、房屋維修施工管理 d、房屋維修行政、技術(shù)管理
44、小修養(yǎng)護(hù)部位費(fèi)用主要通過(guò)收取( b )籌集,不足部分從物業(yè)管理公司多種經(jīng)營(yíng)的收入中彌補(bǔ)。
a.公共性維修費(fèi)b.物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) c.物業(yè)的保修費(fèi) d.專(zhuān)項(xiàng)維修資金
45、.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按照房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理,進(jìn)行( b)的現(xiàn)場(chǎng)檢查。
a.定時(shí)b.不定時(shí) c.每時(shí)每刻 d.定時(shí)或不定時(shí)
46、下列屬于物業(yè)綠化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮陽(yáng)、隔聲b、改善氣候 c、凈化空氣 d、美化環(huán)境
47、聯(lián)合國(guó)確定的城市人均綠地指標(biāo)為(c)m2,如此才能達(dá)到保證人類(lèi)身心健康的基本標(biāo)準(zhǔn)。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墻身清潔開(kāi)荒的是( c );
a.綠水b.燒堿c.鹽酸d.全能水
49、( b)是城市綠化系統(tǒng)中最廣泛、使用率最高的一部分;
a.公園綠化b.居住區(qū)綠化c.校園綠化d.道路綠化
50、居住小區(qū)中型游園服務(wù)半徑不得超過(guò)(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0萬(wàn)居民的居住區(qū)要設(shè)一個(gè)大游園,人均綠地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游園綠化要求綠化種植用地面積不低于綠地總面積的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物業(yè)綠化利用自然坡度排水,其綠化用地坡度應(yīng)安排在(a)之間;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)管理考核中,栽植1年以上的樹(shù)木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不屬于綠化養(yǎng)護(hù)管理特點(diǎn)的是(b)。
a、經(jīng)常性b、偶然性c、針對(duì)性 d、動(dòng)態(tài)性
56、物業(yè)管理區(qū)域(簡(jiǎn)稱(chēng)轄區(qū))的給水系統(tǒng)(即供水部門(mén)向物業(yè)管理區(qū)域供水總表以?xún)?nèi))一律由轄區(qū)的(d)管理。
a業(yè)主 b使用人
c供水部門(mén) d物業(yè)管理公司
57、用電高峰期或潮濕天氣,(d )關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象。
a 每天應(yīng)不多于兩次 b每天應(yīng)不少于兩次
c 每班應(yīng)不多于兩次 d每班應(yīng)不少于兩次
58、計(jì)劃停電時(shí),物業(yè)管理主管部門(mén)至少提前(c)將停電事宜通知用戶(hù);若不能,最遲應(yīng)在實(shí)施停電前1小時(shí),將停電通知送達(dá)用戶(hù)或啟用廣播系統(tǒng)緊急通知用戶(hù)。
a8小時(shí)&nb
sp;b12小時(shí)
c24小時(shí)d48小時(shí)
59、應(yīng)(a)巡查安全防范系統(tǒng)運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)異常立即處理,并做記錄。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)電梯開(kāi)梯后進(jìn)行一次電梯全程運(yùn)行檢查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 評(píng)分人
二、多項(xiàng)選擇題(每小題1分,共20分)
請(qǐng)將答案按題號(hào)填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有( abcd )。
a.更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途
b.增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率
c.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
d.出讓的土地使用權(quán)期滿(mǎn)后續(xù)期
2、忠于職守,盡職盡責(zé)是對(duì)物業(yè)管理人員職業(yè)道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、談話(huà)的雙方在交談過(guò)程中,應(yīng)從對(duì)方的角度考慮,在確定了主要交談內(nèi)容后,恰當(dāng)?shù)剡x用語(yǔ)言,尊重另一方,避免使用人們忌諱的交談方式和話(huà)題,應(yīng)注意(acd)
a、重視禮節(jié)和習(xí)俗
b、使用行話(huà)、術(shù)語(yǔ)以及方言土語(yǔ)
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及對(duì)方反感的話(huà)題
4、以下屬于常規(guī)性公共服務(wù)的是( acd)。
a.房屋管理服務(wù)
b.家居裝修服務(wù)
c.共用設(shè)施維修服務(wù)
d.室外保潔服務(wù)
5、物業(yè)檔案資料主要包括( bd)。
a.建設(shè)單位資料 b.物業(yè)資料 c.管理企業(yè)資料
; d.物業(yè)業(yè)主和租戶(hù)資料
6、下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( acd)。
a.遵守業(yè)主公約b.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
c.按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用d.執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
7、國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)( abc )的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
a、公開(kāi)b、公平 c、公正d、合理
8、國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用( ac),依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平
a、新技術(shù) b、新知識(shí) c、新方法d、新成果
9、撲救火災(zāi)的基本方法有(abcd)。
a.抑制滅火法 b.窒息滅火法c.冷卻滅火法d.隔離滅火法
10、巡邏的方式主要有( bcd)。
a.員工巡邏和領(lǐng)導(dǎo)巡邏
b.定時(shí)、不定時(shí)巡邏。
c.著制服巡邏和便衣巡邏
d.晝間巡邏和夜間巡邏
11、關(guān)于物業(yè)的清潔保養(yǎng),下列比較恰當(dāng)?shù)恼f(shuō)法是(bcd);
a.沒(méi)有什么技術(shù)性b.專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)c.是物業(yè)管理的一項(xiàng)重要內(nèi)容
d.不僅僅是簡(jiǎn)單的清、掃、抹、擦
12、物業(yè)清潔保養(yǎng)的檢查有(abcd);
a.員工自查 b.領(lǐng)班作業(yè)檢查c.主管巡查d.部門(mén)經(jīng)理抽查
13、用戶(hù)入住階段的物業(yè)檔案信息包括( abcd )。
a.入住通知書(shū)、住戶(hù)須知 b.業(yè)主公約
c.用戶(hù)手冊(cè)d.購(gòu)樓須知
14、下列不屬于施工、竣工及驗(yàn)收階段信息的是( abd)。
a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件
b地質(zhì)勘察報(bào)告
c用戶(hù)進(jìn)戶(hù)驗(yàn)收表
d工程預(yù)決算資料
15、電梯井道內(nèi)應(yīng)(abcd)等。
a無(wú)積水、垃圾,b不得堆放雜物、
c不得敷設(shè)水管和d不得敷設(shè)煤氣管
16、用戶(hù)有以下(abcd)行為,物業(yè)管理公司將按用水量和用水時(shí)間追計(jì)水費(fèi),并按《業(yè)主公約》的約定予以處罰,造成的損失由行為人賠償。
&nbs
p;a私自裝表接水 b私自啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量
c繞表接水 d私自啟用水表
17、中央空調(diào)系統(tǒng)開(kāi)機(jī)前準(zhǔn)備應(yīng)(acd)等。
a檢查電源電壓是否正常 b檢查水源是否正常
c.檢查冷凍水系統(tǒng)d.檢查冷卻水系統(tǒng)
18、房屋日常維修急修項(xiàng)目包括(abc )
a房屋結(jié)構(gòu)性損壞b室內(nèi)線(xiàn)路故障引起停電漏電
c水泵水箱及故障和進(jìn)水表以?xún)?nèi)水管暴烈和水龍頭嚴(yán)重漏水d屋面滲漏水
19、嚴(yán)禁帶電工作,緊急情況帶電作業(yè)時(shí),必須在(abcd)進(jìn)行操作。
a有監(jiān)護(hù)人 b有足夠的工作場(chǎng)地
c有充足光線(xiàn) d帶絕緣手套、穿絕緣鞋
20、每月空載試運(yùn)行發(fā)電機(jī)兩次,檢查(acd)運(yùn)行情況,并做好試運(yùn)行記錄。
a電池液位b發(fā)電機(jī)
c接線(xiàn)端子d外圍設(shè)備
得分 評(píng)分人
三、判斷題(每小題1分,正確的打√錯(cuò)誤的打×,共20分)
請(qǐng)將答案按題號(hào)填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建設(shè)單位必須首先依法取得國(guó)有土地使用權(quán),繳納土地出讓金,才能辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(×)
2、職業(yè)道德經(jīng)常發(fā)生變化,缺乏必要的穩(wěn)定性和連續(xù)性。(×)
3、職業(yè)道德具有強(qiáng)烈的紀(jì)律性。(√)
4、發(fā)展物業(yè)管理的主要目的是改善城市環(huán)境(× )。
5、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)( √)。
6、物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),也可以將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。( ×)
7、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。(√)
8、潛在危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置危險(xiǎn)提示、警告標(biāo)識(shí)可以避免物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生危險(xiǎn)事故。( × )。
9、一般的固體、液體及帶電設(shè)備等都可用二氧化碳
滅火器滅火( √ )。
10、洗潔精是一種酸性類(lèi)的清潔劑。(×)
11、綠化有兩個(gè)方面的功能:物質(zhì)功能和精神功能。( √ )
12、物業(yè)的產(chǎn)權(quán)備案是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)人員為便于實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行的一項(xiàng)基礎(chǔ)性、強(qiáng)制性的工作( × )。
13、物業(yè)管理公司日常服務(wù)的房屋小修項(xiàng)目主要是通過(guò)走訪(fǎng)查房收集和住戶(hù)報(bào)修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件,但不需全部拆除的工程為大修工程。大修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類(lèi)結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)的30%以上。( × )
15、返工性修繕是指對(duì)由于房屋設(shè)計(jì)或施工方法不當(dāng)產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的房屋進(jìn)行的修繕。維修費(fèi)用應(yīng)由設(shè)計(jì)部門(mén)或施工部門(mén)負(fù)責(zé)或撥專(zhuān)款解決。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地對(duì)房屋的使用情況和完損情況進(jìn)行安全檢查,評(píng)定房屋完損等級(jí),隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定,并確定解危方法,預(yù)防和消除房屋的安全隱患等一系列工作的總和。( √ )
17、小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要98%達(dá)到或超過(guò)人工定額;材料消耗要不超過(guò)或低于材料消耗定額,達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo),是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量,搞好日常服務(wù)的必要保證。( × )
18、關(guān)于走訪(fǎng)查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的住(用)戶(hù)要走訪(fǎng)查房50%以上;每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)住(用)戶(hù)要逐戶(hù)走訪(fǎng)查房1遍。
19、外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固。( √ )
第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類(lèi)、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。
一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義
結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來(lái)的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過(guò)銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶(hù)劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶(hù)的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。
在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。
在我國(guó),各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算來(lái)完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),可以簡(jiǎn)化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過(guò)程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。
由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來(lái)說(shuō),應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來(lái)。
在我國(guó),轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過(guò)金融機(jī)構(gòu)賬戶(hù)的資金轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替。可見(jiàn),社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。
(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用
物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。
(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門(mén)、各單位的經(jīng)濟(jì)往來(lái),每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。
二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求
(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則
(1)根據(jù)國(guó)家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái),除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開(kāi)有賬戶(hù)或交存現(xiàn)金。開(kāi)有賬戶(hù)的單位,賬戶(hù)內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來(lái)雙方的資金往來(lái)得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。
(3)誰(shuí)的錢(qián)進(jìn)誰(shuí)的賬,由誰(shuí)支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國(guó)家法律規(guī)定可以?xún)鼋Y(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過(guò)程中為其墊付資金。
(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求
1.開(kāi)立賬戶(hù)
開(kāi)立賬戶(hù)不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開(kāi)立賬戶(hù),把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。
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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶(hù)分為基本存款賬戶(hù)、一般存款賬戶(hù)、臨時(shí)存款賬戶(hù)和專(zhuān)用存款賬戶(hù),各類(lèi)賬戶(hù)有不同的設(shè)置和開(kāi)戶(hù)條件。
(1)基本存款賬戶(hù)的設(shè)置與開(kāi)戶(hù)條件
基本存款賬戶(hù)是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶(hù)。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過(guò)賬戶(hù)辦理。
基本存款賬戶(hù)必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開(kāi)立一個(gè)基本賬戶(hù)。
基本存款賬戶(hù)開(kāi)立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。
基本存款賬戶(hù)開(kāi)立的程序是:首先由存款人填制開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū),提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開(kāi)戶(hù)許可證,即可開(kāi)立該賬戶(hù)。
(2)一般存款賬戶(hù)的設(shè)置與開(kāi)戶(hù)條件
一般存款賬戶(hù)是指存款人在基本存款賬戶(hù)以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)立的賬戶(hù)。存款人可以通過(guò)本賬戶(hù)辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。
一般存款賬戶(hù)設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶(hù)以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開(kāi)戶(hù)銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶(hù)的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開(kāi)戶(hù)銀行出具基本存款賬戶(hù)的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)戶(hù)的證明。
一般存款賬戶(hù)設(shè)置的程序是:填制開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶(hù)。
(3)臨時(shí)存款賬戶(hù)的設(shè)置與開(kāi)戶(hù)條件
臨時(shí)存款賬戶(hù)是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要開(kāi)立的賬戶(hù)。存款人可以通過(guò)該賬戶(hù)辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國(guó)家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。
臨時(shí)存款賬戶(hù)設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)同意設(shè)立外來(lái)臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。
臨時(shí)存款賬戶(hù)開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶(hù)。
(4)專(zhuān)用存款賬戶(hù)的設(shè)置與開(kāi)戶(hù)條件
專(zhuān)用存款賬戶(hù)是指存款人因特定用途需要開(kāi)立的賬戶(hù)。
存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開(kāi)戶(hù)銀行出具相應(yīng)證明即可開(kāi)立該賬戶(hù)。
特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專(zhuān)戶(hù)管理的資金。
存款人須向開(kāi)戶(hù)銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國(guó)家有關(guān)文件的規(guī)定。
專(zhuān)用存款戶(hù)開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶(hù)申請(qǐng)書(shū),提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開(kāi)立賬戶(hù)。
2.經(jīng)濟(jì)合同
經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。
3.結(jié)算紀(jì)律
物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:
(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;
(2)不準(zhǔn)無(wú)理拒付、任意占用賣(mài)方資金;
(3)不準(zhǔn)利用多頭開(kāi)戶(hù)轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。
以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶(hù)余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。
物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過(guò)2天;異地(全國(guó)或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過(guò)4天,信匯一般不超過(guò)7天。
三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式
(一)異地結(jié)算
異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)資金的結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。
1.匯兌結(jié)算
匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。
(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定
①各單位通過(guò)銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來(lái)賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購(gòu)資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。
③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無(wú)電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開(kāi)戶(hù)銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開(kāi)戶(hù)行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書(shū)上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶(hù)”。
⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來(lái)說(shuō),對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來(lái)賬款以及匯出行在匯款委托書(shū)上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶(hù)。
⑥單位赴異地采購(gòu)時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購(gòu)的證明,并在匯款委托書(shū)上注有“采購(gòu)資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購(gòu)資金必須憑同意采購(gòu)證明,以匯出單位名義開(kāi)立采購(gòu)賬戶(hù),由銀行按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來(lái)說(shuō),采購(gòu)資金除采購(gòu)員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購(gòu)員無(wú)權(quán)隨意將采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來(lái)函來(lái)電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。
⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過(guò)2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無(wú)法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶(hù)行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開(kāi)戶(hù)行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開(kāi)戶(hù)行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。
收款單位(或收款人)持匯入行書(shū)面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱(chēng)、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶(hù)行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開(kāi)戶(hù)行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。
收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。
2.匯票結(jié)算
匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或者在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書(shū)人支付款項(xiàng)的票據(jù)。
(1)銀行匯票
匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專(zhuān)用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤。收款人或背書(shū)人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開(kāi)戶(hù)行進(jìn)
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開(kāi)立臨時(shí)存款戶(hù)辦理支付,臨時(shí)存款戶(hù)只付不收,付完清戶(hù),不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過(guò)有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書(shū),詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱(chēng)。匯款委托書(shū)一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷(xiāo)。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說(shuō)明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱(chēng)和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書(shū)”,一般以匯票委托書(shū)代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿(mǎn)一個(gè)月后,確未發(fā)生問(wèn)題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。
(2)商業(yè)匯票
商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開(kāi)戶(hù)銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。
辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:
簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無(wú)商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無(wú)條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長(zhǎng)不超過(guò)9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。
商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。
貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:
未到期天數(shù)
銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)
365
匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶(hù)不足以支付的,無(wú)力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣(mài)給銀行,貼現(xiàn)銀行買(mǎi)進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。
3.托收承付結(jié)算
托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開(kāi)戶(hù)行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。
托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開(kāi)戶(hù)行。
承付,是付款單位承認(rèn)付款的過(guò)程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門(mén)向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒(méi)有向其開(kāi)戶(hù)行表示拒付,即為默認(rèn)承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開(kāi)戶(hù)行從付款單位賬戶(hù)上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開(kāi)戶(hù)行將付款單位開(kāi)戶(hù)行劃來(lái)的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶(hù)上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。
4.異地委托收款結(jié)算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。
單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開(kāi)戶(hù)行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿(mǎn),賬戶(hù)上沒(méi)有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿(mǎn)賬戶(hù)上仍無(wú)足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無(wú)款支付通知書(shū),連同有關(guān)單證退回收款單位開(kāi)戶(hù)行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開(kāi)戶(hù)行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。
5.信用證結(jié)算
這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開(kāi)出信用證,通知異地收款單位開(kāi)戶(hù)銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開(kāi)出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長(zhǎng)不超過(guò)60天。
(二)同城結(jié)算
同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的資金結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。
1.支票結(jié)算
支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無(wú)條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱(chēng);出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無(wú)效。
單位簽發(fā)支票,賬戶(hù)內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過(guò)銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過(guò)期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫(xiě)當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。
支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門(mén)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫(xiě)要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來(lái)采購(gòu)。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。
付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開(kāi)戶(hù)行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶(hù)的支款印鑒來(lái)解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見(jiàn)蓋章證明后,到付款單位開(kāi)戶(hù)行申請(qǐng)掛失。開(kāi)戶(hù)單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開(kāi)戶(hù)銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶(hù)余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結(jié)算
同城委托收款是收款單位向開(kāi)戶(hù)行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。
同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。
3)商業(yè)匯票結(jié)算
商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結(jié)算
銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。
本票自出票日起,付款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2個(gè)月。
銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見(jiàn)票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來(lái)的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過(guò)期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書(shū)是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。
四、票據(jù)和票據(jù)行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。
(一)票據(jù)
1.票據(jù)的概念
票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書(shū)中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。
票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書(shū)面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過(guò)背書(shū)轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過(guò)貼現(xiàn)成為融通資金的工具。
2.票據(jù)的特征
票據(jù)在長(zhǎng)期的使用和流通過(guò)程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:
①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書(shū)面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。
②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。
③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書(shū)面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說(shuō),票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無(wú)法律效力。換言之,在我國(guó),凡符合《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。
④票據(jù)是一種無(wú)因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無(wú)條件支付。
⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來(lái)決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說(shuō)是一種名義證券。
⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書(shū)、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無(wú)需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。
⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。
3.票據(jù)的種類(lèi)
①匯票
按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見(jiàn)票即付)和遠(yuǎn)期匯票。
c.按有無(wú)附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國(guó)內(nèi)匯票和國(guó)外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國(guó)貨幣匯票和國(guó)外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說(shuō)明收款人名稱(chēng),可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。
b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。
c.按本票上是否說(shuō)明收款人名稱(chēng),可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無(wú)劃線(xiàn),可分為劃線(xiàn)支票和非劃線(xiàn)支票。
此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。
(二)票據(jù)行為
票據(jù)行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開(kāi)票和交付。開(kāi)票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開(kāi)出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無(wú)代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。
票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):
①表明某種票據(jù)的字樣;
②無(wú)條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱(chēng);
⑤收款人名稱(chēng);
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無(wú)效。
2.背書(shū)
背書(shū)是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過(guò)背書(shū),使票據(jù)的權(quán)利從背書(shū)人轉(zhuǎn)移至被背書(shū)人,由被背書(shū)人取得票據(jù)所有權(quán)。背書(shū)由背書(shū)人簽章并記載背書(shū)日期。票據(jù)以背書(shū)轉(zhuǎn)讓或者以背書(shū)將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書(shū)人的名稱(chēng)。以背書(shū)轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書(shū)應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書(shū)人與受讓票據(jù)的被背書(shū)人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書(shū)轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書(shū)的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書(shū)不得附有條件,若背書(shū)時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書(shū)人以背書(shū)轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書(shū)人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書(shū)轉(zhuǎn)讓的,原背書(shū)對(duì)后手的被背書(shū)人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書(shū)記載“委托收款”字樣的,被背書(shū)人有權(quán)代背書(shū)人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書(shū)人不能再以背書(shū)轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。
承兌有兩個(gè)具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見(jiàn)票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書(shū)行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。
5.貼現(xiàn)
貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見(jiàn)票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見(jiàn)票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國(guó),匯票金額為外幣的,按照付款日的市場(chǎng)匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。
7.退票
退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第5篇 某小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)程序
小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)程序
1、 2004.06.30成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)
2、 2004.06.30編制招標(biāo)文件完成
3、 2004.06.30申請(qǐng)招標(biāo)(招標(biāo)申請(qǐng)書(shū))
4、 2004.06.30招標(biāo)人資格預(yù)審?fù)ㄖ?/p>
5、 2004.07.15投標(biāo)人資格預(yù)審(投標(biāo)人資格預(yù)審文件)
6、 2004.07.15投標(biāo)單位確定
7、 2004.07.15招標(biāo)邀請(qǐng)
8、 2004.07.30招標(biāo)會(huì)
9、 2004.07.30編制投標(biāo)書(shū)
10、2004.08.10投標(biāo)(交投標(biāo)保證金)
11、2004.08.11評(píng)標(biāo)
12、2004.08.15議標(biāo)
13、2004.08.15定標(biāo)(中標(biāo)通知書(shū)、中標(biāo)承諾書(shū)、履約保證金)
14、2004.08.30簽訂前期物業(yè)管理委托合同
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司
年 月 日
第6篇 物業(yè)突發(fā)事件管理控制程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)程序文件:突發(fā)事件管理控制程序
突發(fā)事件處理流程圖
發(fā)生部門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)人管理處經(jīng)理公司領(lǐng)導(dǎo)/執(zhí)法部門(mén)品質(zhì)管理部公司管理層/管理者代表
1.目的
對(duì)突發(fā)事件做出及時(shí)、正確的處理,降低經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn),減少公司及顧客損失,維護(hù)公司信譽(yù)及顧客利益。
2.范圍
適用于公司各管理處對(duì)突發(fā)事件的處理。
3.定義
打破正常的管理或服務(wù)秩序,意外發(fā)生的具有一定影響或造成人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的事件。
4.職責(zé)
責(zé)任部門(mén)/崗位工作職責(zé)時(shí)效
公司管理層/管理者代表組織對(duì)質(zhì)量事故的分析處理。事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi),并持續(xù)跟進(jìn)事件落實(shí)情況直至事件關(guān)閉。
總經(jīng)理辦公室向集團(tuán)或地產(chǎn)公司反饋質(zhì)量事故信息。事件發(fā)生后24小時(shí)內(nèi)
品質(zhì)管理部
判定突發(fā)事件是否屬于質(zhì)量事故,并根據(jù)判定結(jié)果及時(shí)組織召集事件評(píng)審會(huì)。
提出突發(fā)事件處理和指導(dǎo)意見(jiàn),并將信息傳遞給總經(jīng)理辦公室。
現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證質(zhì)量事故及突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。
統(tǒng)計(jì)分析。事件發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)
接到文字(含郵件)記錄后11小時(shí)內(nèi)
整改期限到達(dá)后1周內(nèi)
半年
管理處經(jīng)理
突發(fā)事件現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助處理。
若現(xiàn)場(chǎng)判定為質(zhì)量事故通報(bào)公司管理層。
審批糾正預(yù)防措施并發(fā)送品質(zhì)管理部。
監(jiān)督并驗(yàn)證突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。及時(shí)
事件發(fā)生后30分鐘內(nèi)
事件發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)
部門(mén)申請(qǐng)后持續(xù),整改期限到達(dá)后3天內(nèi)
管理處部門(mén)負(fù)責(zé)人突發(fā)事件的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)處理、控制。
向管理處經(jīng)理和品質(zhì)管理部上報(bào)突發(fā)事件發(fā)生情況。
制定糾正預(yù)防措施并報(bào)管理處經(jīng)理審批。
落實(shí)糾正預(yù)防措施并申請(qǐng)管理處經(jīng)理驗(yàn)證。及時(shí)
事件發(fā)生后30分鐘內(nèi)
事發(fā)發(fā)生后8小時(shí)內(nèi)
按整改期限完成
現(xiàn)場(chǎng)員工及時(shí)上報(bào)部門(mén)負(fù)責(zé)人,現(xiàn)場(chǎng)處理、控制。及時(shí)
5.方法及過(guò)程控制
5.1突發(fā)事件的分類(lèi):
安全類(lèi):治安:報(bào)警(周界、居家)、搶劫、盜竊、斗毆等;
消防:易燃、易爆、危險(xiǎn)品泄漏;居家火警、車(chē)輛著火等
交通:交通堵塞、車(chē)輛沖卡、憑證丟失、車(chē)輛損傷等。
設(shè)備類(lèi):房屋;設(shè)施、設(shè)備類(lèi);機(jī)電類(lèi);停電、停水、電梯困人等;
其他類(lèi):服務(wù)缺陷、公共傳媒類(lèi)突發(fā)事件等:
災(zāi)害類(lèi):酷熱、嚴(yán)寒、暴風(fēng)雨、沙塵、地震等;
傷病類(lèi):疫情、中毒、危病、受傷等;
事務(wù)類(lèi):媒體報(bào)道、群眾*、客戶(hù)糾紛、擾亂辦公等。
5.3一類(lèi)質(zhì)量事故:公共媒體負(fù)面報(bào)道,負(fù)有管理責(zé)任的火災(zāi),員工盜竊客戶(hù)財(cái)產(chǎn),員工與客戶(hù)打架,員工集體脫崗,負(fù)有管理責(zé)任的客戶(hù)群訴,10000元以上的賠償責(zé)任,經(jīng)政府機(jī)構(gòu)鑒定屬人員重大傷殘或非正常死亡的事故等。
5.4二類(lèi)質(zhì)量事故:小區(qū)發(fā)生的入室盜竊案(以戶(hù)為單位),汽車(chē)被盜,5000元以上的賠償責(zé)任,其他由公司確定的對(duì)公司聲譽(yù)造成較大影響的事件等。
5.2方法和過(guò)程控制
5.2.1突發(fā)事件信息傳遞原則
5.2.2及時(shí)性:事件發(fā)生部門(mén)應(yīng)按規(guī)定時(shí)間將信息傳遞到指定對(duì)象,規(guī)定時(shí)間見(jiàn)'3.職責(zé)'。
5.2.3完整性:各管理處傳遞信息應(yīng)包括事件發(fā)生的具體時(shí)間和地點(diǎn)、處突現(xiàn)場(chǎng)人員崗位名稱(chēng)、事件發(fā)生起因、造成財(cái)產(chǎn)損失情況或人員傷亡情況、現(xiàn)場(chǎng)處理情況、從物業(yè)管理角度提出的原因分析以及制定相應(yīng)的糾正措施。如現(xiàn)場(chǎng)判斷為質(zhì)量事故的,在初次上報(bào)信息時(shí)應(yīng)優(yōu)先保證及時(shí)性,同時(shí)通過(guò)后續(xù)信息上報(bào)保證其完整性。
5.2.4真實(shí)性:各管理處應(yīng)根據(jù)事實(shí)制作信息,不得含糊其辭、隱瞞現(xiàn)場(chǎng)情況或加入主觀(guān)臆測(cè)。
5.3突發(fā)事件處理流程
5.3.1突發(fā)事件發(fā)生后,事件當(dāng)事人或第一接報(bào)人應(yīng)立即通知監(jiān)控中心和部門(mén)負(fù)責(zé)人,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)情況作要點(diǎn)性敘述和處理需求。
5.3.2事件當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況做好事態(tài)控制處理及保護(hù)工作,以先自救后救人再救物為原則,盡量減少損失,同時(shí)注意規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)。
5.3.3監(jiān)控中心在得到突發(fā)事件的信息后,立即將信息傳遞至管理處前臺(tái)及管理處經(jīng)理,并在《監(jiān)控室值班記錄表》上記錄接報(bào)準(zhǔn)確時(shí)間、事件發(fā)生地點(diǎn)、事件主題以及報(bào)送人員。
5.3.4事發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)人接到信息后,應(yīng)根據(jù)突發(fā)事件處理預(yù)案在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)處理,并須在突發(fā)事件發(fā)生后的30分鐘內(nèi)以電話(huà)形式告知品質(zhì)管理部經(jīng)理或?qū)跇I(yè)務(wù)督導(dǎo),并敘述事件發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、原因、現(xiàn)場(chǎng)基本(損失)情況及當(dāng)時(shí)采取的應(yīng)急措施。
5.3.5管理處在處理完事件現(xiàn)場(chǎng)后,事發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)人應(yīng)了解事件發(fā)生的全過(guò)程,分析事件發(fā)生主要原因,確定事件性質(zhì)分類(lèi)并制定糾正和預(yù)防措施,填寫(xiě)《突發(fā)事件處理記錄表》上報(bào)管理處經(jīng)理或管理處授權(quán)負(fù)責(zé)人審批,管理處須在事發(fā)后12小時(shí)內(nèi)將記錄表發(fā)送品質(zhì)管理部和總經(jīng)理辦公室。
5.3.6品質(zhì)管理部經(jīng)理或?qū)跇I(yè)務(wù)督導(dǎo)根據(jù)傳遞信息或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)結(jié)果進(jìn)行分析,按職責(zé)要求時(shí)間內(nèi)在《突發(fā)事件處理記錄表》回復(fù)處理指導(dǎo)意見(jiàn),并同時(shí)抄送總經(jīng)理辦公室信息負(fù)責(zé)人。
5.3.7管理處判斷或品質(zhì)管理部判斷為質(zhì)量事故的突發(fā)事件,品質(zhì)管理部應(yīng)在獲悉事故發(fā)生后12小時(shí)內(nèi)到達(dá)事故發(fā)生現(xiàn)場(chǎng),調(diào)查事故發(fā)生原因、經(jīng)過(guò)、涉及方、涉及人員情況、初步估計(jì)損失、現(xiàn)場(chǎng)糾正措施、對(duì)我司可能產(chǎn)生的影響等。
5.3.8總經(jīng)理辦公室按照職責(zé)規(guī)定時(shí)間向集團(tuán)和地產(chǎn)公司上報(bào)質(zhì)量事故信息,并根據(jù)事態(tài)的進(jìn)展情況及時(shí)報(bào)送后續(xù)信息及跟進(jìn)落實(shí)集團(tuán)或地產(chǎn)公司指導(dǎo)意見(jiàn),品質(zhì)管理部協(xié)助其跟進(jìn)各管理處事態(tài)進(jìn)展情況和監(jiān)督、驗(yàn)證集團(tuán)或地產(chǎn)公司指導(dǎo)意見(jiàn)。
5.3.9發(fā)生質(zhì)量事故后,總經(jīng)理辦公室應(yīng)在職責(zé)規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集質(zhì)量事故分析處理會(huì)議,參會(huì)人員至少包括總經(jīng)理,分管事發(fā)管理處經(jīng)理處理,事發(fā)管理處經(jīng)理或負(fù)責(zé)人,事發(fā)部門(mén)負(fù)責(zé)人,事發(fā)當(dāng)事人,品質(zhì)管理部經(jīng)理、對(duì)口業(yè)務(wù)督導(dǎo),必要時(shí)相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人以及法務(wù)人員也應(yīng)參加。
5.3.10管理處經(jīng)理按職責(zé)規(guī)定時(shí)效監(jiān)督、驗(yàn)證突發(fā)事件糾正預(yù)防措施的落實(shí)情況。品質(zhì)管理部跟據(jù)管理處措施驗(yàn)證反饋進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)證。
5.3.11品質(zhì)管理
部每半年對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析并提交管理評(píng)審。
5.4預(yù)警信息上報(bào)流程
5.4.1當(dāng)發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件的預(yù)兆時(shí),應(yīng)及時(shí)通過(guò)郵件形式告知相關(guān)責(zé)任部門(mén),信息內(nèi)容至少包括目前了解到的事件、可能產(chǎn)生的影響、事件涉及方、相關(guān)人員的情況簡(jiǎn)介、管理處采取的預(yù)防措施等。
5.4.2相關(guān)部門(mén)在接到預(yù)警信息后,作出預(yù)防準(zhǔn)備。
5.5突發(fā)事件處理預(yù)案
5.5.1突發(fā)事件發(fā)生后,應(yīng)根據(jù)《突發(fā)事件處理辦法》(見(jiàn)附件)中規(guī)定的相應(yīng)流程,按各管理處制定的突發(fā)事件處理預(yù)案進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理。
5.5.2各管理處應(yīng)結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況,編制各類(lèi)突發(fā)事件處理預(yù)案,經(jīng)管理處各部門(mén)負(fù)責(zé)人審核、管理處經(jīng)理審批,在品質(zhì)管理部備案后生效。
5.5.3各類(lèi)突發(fā)事件處理預(yù)案的控制管理依《文件資料控制程序》執(zhí)行,編碼方法見(jiàn)《質(zhì)量體系文件編寫(xiě)導(dǎo)則》。
5.5.4各管理處將各類(lèi)突發(fā)事件處理預(yù)案的培訓(xùn)列入《管理處年度培訓(xùn)計(jì)劃》,結(jié)合實(shí)際需求有計(jì)劃的開(kāi)展相關(guān)人員的培訓(xùn)和實(shí)戰(zhàn)演練,并對(duì)培訓(xùn)和演練效果進(jìn)行評(píng)估和總結(jié),并填寫(xiě)《演練情況記錄表》上報(bào)品質(zhì)管理部備案。
5.5.5各管理中心依據(jù)演練及突發(fā)事件實(shí)際處理情況,不斷修改完善本管理處各類(lèi)突發(fā)事件處理預(yù)案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理辦法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突發(fā)事件處理辦法》
7.質(zhì)量記錄表格
第7篇 古城飲食文化街概況物業(yè)管理思路
古城飲食文化街項(xiàng)目概況與物業(yè)管理思路
一、古城飲食街項(xiàng)目概況
古城飲食街由**(zz)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā),位于zz古城內(nèi)荊北路與內(nèi)環(huán)道之間的玄妙觀(guān)東側(cè),建筑規(guī)劃總面積20800平米,地理位置獨(dú)特,建筑風(fēng)格采用仿古結(jié)構(gòu),與盆景園、玄妙觀(guān)融為一體,更賦予了獨(dú)特的旅游文化內(nèi)涵。是一座集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、觀(guān)光六大功能的現(xiàn)代商業(yè)飲食文化街。
二、項(xiàng)目物業(yè)管理總體思路
1、客戶(hù)服務(wù)需求分析
根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn),古城飲食文化街的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象為業(yè)主和商鋪?zhàn)鈶?hù)及消費(fèi)客戶(hù)群,作為一個(gè)大型的開(kāi)放式綜合商業(yè)街區(qū),對(duì)物業(yè)管理的服務(wù)總體需求是:
大型的集中式商業(yè)街區(qū)需要高效、有序、尊貴、舒適的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的營(yíng)造,物業(yè)管理正是提供這樣的基礎(chǔ)服務(wù)滿(mǎn)足業(yè)主需求,包括治安防范、車(chē)輛管理、消防管理、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋公共部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理等;
考慮到商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期成本和對(duì)招商的有利,合理的消費(fèi)價(jià)格與可靠、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)一樣同樣是客戶(hù)關(guān)注的重點(diǎn),而依靠豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和在內(nèi)部管理上的優(yōu)勢(shì),為客戶(hù)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的高性?xún)r(jià)比物業(yè)管理服務(wù)正是我們**物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì);
項(xiàng)目建筑本身及業(yè)態(tài)都非常有特色,物業(yè)管理的個(gè)性化和差異化增值服務(wù)能夠?yàn)轫?xiàng)目增添更多的風(fēng)采,包括方便和提升經(jīng)營(yíng)環(huán)境的各項(xiàng)特約服務(wù)等。
2、服務(wù)定位與管理思路
根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況,我們對(duì)古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)定位為星級(jí)酒店式一體化管理服務(wù),即把各個(gè)分散經(jīng)營(yíng)的街區(qū)商戶(hù)通過(guò)各項(xiàng)管理和服務(wù)措施重新整合為一個(gè)綜合星級(jí)酒店式的整體,實(shí)現(xiàn)有形資源共享和品牌形象共享兩大目標(biāo),切實(shí)為業(yè)主或商戶(hù)節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服務(wù)模式
在管理組織結(jié)構(gòu)上,設(shè)置客戶(hù)服務(wù)中心,作為街區(qū)物業(yè)管理的中樞,適應(yīng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)需要,提供高效的服務(wù):客戶(hù)服務(wù)中心對(duì)外統(tǒng)一協(xié)調(diào)和調(diào)度、提供一站式服務(wù)需求與投訴處理的響應(yīng),對(duì)內(nèi)同時(shí)是管理和控制核心。
星級(jí)酒店式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
在服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)上,按照星級(jí)酒店管理及服務(wù)模式執(zhí)行:所有工作人員統(tǒng)一著裝,微笑服務(wù),嚴(yán)格遵守作業(yè)流程確保服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化;在具體的操作上,為體現(xiàn)酒店式服務(wù)的規(guī)范和溫馨,貼合街區(qū)的商業(yè)氛圍,成為本地商業(yè)物業(yè)管理的亮點(diǎn),我們將在服裝式樣、服務(wù)流程設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行特色創(chuàng)新,如安全護(hù)衛(wèi)人員我們就要求著西裝巡邏而不是生硬的制服,在提供安全防范巡邏和停車(chē)引導(dǎo)服務(wù)的同時(shí)充當(dāng)各店面的接應(yīng)生,主動(dòng)為前來(lái)消費(fèi)的客戶(hù)帶路等等。
一站無(wú)憂(yōu)式服務(wù)產(chǎn)品
在服務(wù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)上,更有針對(duì)性和實(shí)用性,提供體貼和周到的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)協(xié)助服務(wù),讓街區(qū)商戶(hù)盡享物業(yè)管理帶來(lái)的便捷與尊貴:包括專(zhuān)業(yè)的地毯和店堂清洗、員工集中代招聘與培訓(xùn)、各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)整合等,物業(yè)管理服務(wù)讓整個(gè)街區(qū)能夠成為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)整體形成集約化效果,對(duì)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)所需的一些專(zhuān)業(yè)分工的分擔(dān)則能夠大大降低經(jīng)營(yíng)成本。
人性化的服務(wù)細(xì)節(jié)
在日常管理細(xì)節(jié)上,竭盡全力體現(xiàn)以人為本、以客為尊的宗旨,以客戶(hù)便利、安全防范和設(shè)施維護(hù)三個(gè)方面作為重點(diǎn):從街區(qū)各業(yè)態(tài)商戶(hù)及消費(fèi)客戶(hù)的角度,設(shè)計(jì)車(chē)輛停放等各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施的服務(wù)流程與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等,遵循商戶(hù)的需求調(diào)整物業(yè)管理的作業(yè)時(shí)間,盡可能地方便客戶(hù);安全防范方面做到外松內(nèi)緊、人防技防結(jié)合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用設(shè)施的維護(hù)則著重于店鋪裝修對(duì)房屋結(jié)構(gòu)與外觀(guān)的監(jiān)管和配套設(shè)施的及時(shí)維護(hù)等。
一體化的服務(wù)特色
在服務(wù)特色上,突出一體化管理和服務(wù),除了在周末節(jié)假日統(tǒng)一進(jìn)行街區(qū)布置營(yíng)造商業(yè)氛圍、統(tǒng)一提供招聘和培訓(xùn)輸送人力資源、統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)促銷(xiāo)活動(dòng)和對(duì)外宣傳、設(shè)置消費(fèi)投訴服務(wù)中心統(tǒng)一代各商戶(hù)處理客戶(hù)投訴等特色服務(wù)外,還將充分利用現(xiàn)代it技術(shù),打造古城商業(yè)街的it信息島,統(tǒng)一制作精美網(wǎng)站宣傳推廣商戶(hù)吸引消費(fèi),將街區(qū)內(nèi)所有商戶(hù)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息資源共享……。我們致力于通過(guò)物業(yè)管理技術(shù)實(shí)實(shí)在在的為客戶(hù)提供節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本、吸引消費(fèi)客戶(hù)、增加回報(bào)利潤(rùn)以及形成古城飲食街獨(dú)特品牌的特色服務(wù),并最終把古城商業(yè)街打造成為一個(gè)高效有序、尊貴舒適的經(jīng)營(yíng)天堂,成為zz商業(yè)物業(yè)管理的成功典范。
三、項(xiàng)目管理目標(biāo)
1、總體目標(biāo)
公共服務(wù)達(dá)到等同于《zz市物業(yè)管理公共服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》中的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。
2、管理目標(biāo)
全面參照iso9000質(zhì)量管理體系建立項(xiàng)目質(zhì)量管理體系,確保服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)。
3、分項(xiàng)目標(biāo)
客戶(hù)服務(wù):
客戶(hù)服務(wù)滿(mǎn)意率95%以上;
有效投訴率1%以下;
物業(yè)管理費(fèi)收繳率95%以上;
回訪(fǎng)率100%。
安保服務(wù):
重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0
一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下
維修保養(yǎng)服務(wù):
維修及時(shí)率98%
維修合格率98%
設(shè)備完好率98%
維修回訪(fǎng)率100%
維修服務(wù)滿(mǎn)意率95%
保潔服務(wù)
保潔合格率98%
保潔服務(wù)滿(mǎn)意率95%
綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)
綠化成活率98%
綠化養(yǎng)護(hù)合格率98%
四、工作計(jì)劃
如我公司獲聘成為古城飲食街的物業(yè)管理服務(wù)商,我公司將設(shè)立專(zhuān)門(mén)的古城飲食街管理處,采用逐級(jí)負(fù)責(zé)制,'互動(dòng)式物業(yè)管理'模式,以全方位收集信息反饋,全面執(zhí)行質(zhì)量體系和相關(guān)崗位的'三定五按'操作方式,以確保物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)的落實(shí)和提升,并利用反饋信息進(jìn)行決策修改,循環(huán)往復(fù),千錘百煉。各階段的相關(guān)工作計(jì)劃如下。
(一)前期介入階段
1、與開(kāi)發(fā)商簽訂《物業(yè)管理委托服務(wù)合同》
時(shí)間:雙方洽談確定意向后。
2、組建古城飲食街管理處
時(shí)間:第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)
人員:管理處前期介入需要的人員約3人(管理處主任、助理、工程師各一名)在管理處成立后的一周內(nèi)到位。
3、管理處內(nèi)部人員培訓(xùn)
時(shí)間:人員到位后三天內(nèi)
培訓(xùn)內(nèi)容:見(jiàn)培訓(xùn)計(jì)劃(略)
4、研究項(xiàng)目規(guī)劃,設(shè)計(jì)方案,并向開(kāi)發(fā)商有關(guān)人員學(xué)習(xí),交流
時(shí)間:管理處成立前后
內(nèi)容:全面熟悉掌握項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和方案,以達(dá)到前期能有效
介入。
5、配合項(xiàng)目的展銷(xiāo)工作,派員參加銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)的物業(yè)管理服務(wù)形象展示。
6、參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理
時(shí)間:由管理處成立至工程竣工
內(nèi)容:全面了解施工過(guò)程,工程內(nèi)容,特別是隱蔽工程的情況
7、參與智能化系統(tǒng),機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試
時(shí)間:按工程進(jìn)度要求
內(nèi)容:作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn),借此項(xiàng)工作充分了解項(xiàng)目的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)
8、參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
時(shí)間:開(kāi)發(fā)商安排
內(nèi)容:建立記錄檔案,督促施工單位修整,并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
9、會(huì)同開(kāi)發(fā)商行接管驗(yàn)收并移交
時(shí)間:竣工驗(yàn)收之后,與開(kāi)發(fā)商商議
內(nèi)容:按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行
10、建立項(xiàng)目物業(yè)檔案資料
時(shí)間:接管驗(yàn)收后即開(kāi)始
內(nèi)容:有關(guān)的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料
11、建立業(yè)主資料檔案
時(shí)間:接管驗(yàn)收后即正式開(kāi)始
內(nèi)容:產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料
(二)入住階段
1、辦理入伙手續(xù),并組織策劃一大型活動(dòng)儀式
時(shí)間:由開(kāi)發(fā)商安排
內(nèi)容:辦理業(yè)主入伙事宜,并與開(kāi)發(fā)商及其它相關(guān)部門(mén)聯(lián)合行動(dòng),
營(yíng)造喜慶氣氛,達(dá)到宣傳效果。
2、舉辦'業(yè)主入住溝通座談會(huì)'
主要溝通內(nèi)容有:
(1)物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn);
(2)垃圾分類(lèi)知識(shí)培訓(xùn);
(3)智能化系統(tǒng)使用培訓(xùn);
(4)裝修管理培訓(xùn)。
時(shí)間:用戶(hù)裝修前不定期舉辦
內(nèi)容:幫助業(yè)主物業(yè)管理情況等。
(三)日常管理階段
第8篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)4
第四篇:清潔服務(wù)工作要精細(xì)化
在商場(chǎng)二層的休息廳內(nèi),餐桌旁一位小朋友突然將冰粒飲料碰翻在光滑的通道地板上,沒(méi)過(guò)多久一位老年顧客在此經(jīng)過(guò),來(lái)看清地面的飲料而摔倒在地,家人找到管理處要求為老人進(jìn)行體檢。
精細(xì)化操作建議:
1、保潔員應(yīng)立即采取緊急措施,置放'請(qǐng)繞行,防滑倒'的標(biāo)識(shí)牌,并及時(shí)進(jìn)行清潔;
2、如不能及時(shí)擺放標(biāo)識(shí)牌,可臨時(shí)用椅子等障礙物放在灑落的飲料上,或工作人員站在潑灑的飲料處附近,告知顧客小心繞行,并迅速轉(zhuǎn)告保潔員立即清潔;
3、增加保潔員的巡視頻次,或者在客流高峰期內(nèi)合理調(diào)配。
第五篇:鑰匙領(lǐng)用、借用、使用及歸還
寫(xiě)字樓內(nèi)有業(yè)主辦理入駐手續(xù)后,領(lǐng)了鑰匙由工作人員帶著去驗(yàn)房,但鑰匙無(wú)論如何也打不開(kāi)房間,業(yè)主因急于入駐而與工作人員爭(zhēng)吵起來(lái)。工作人員一邊安慰業(yè)主并致歉,一邊派維修人員火速換上一副新鎖,當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)證后,業(yè)主才放心的領(lǐng)走鑰匙。
精細(xì)化操作建議:
1、房屋在接管驗(yàn)收時(shí),鑰匙一定要進(jìn)行核對(duì),確保接管的鑰匙準(zhǔn)確無(wú)誤;
2、核對(duì)鑰匙時(shí)務(wù)必做到將每把鎖的每一把鑰匙--試開(kāi),而不能抽查;
3、如果發(fā)現(xiàn)鑰匙與門(mén)鎖不匹配的情況。應(yīng)該馬上采取措施進(jìn)行更換;
4、鑰匙由專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管,做好記錄并有發(fā)放人和領(lǐng)、借、使用人的簽名,以及借出時(shí)間、事由和歸還時(shí)間,當(dāng)面清點(diǎn),發(fā)放人在限定時(shí)聞內(nèi)負(fù)責(zé)追還;
5、鑰匙一律存放在指定的鑰匙箱內(nèi),由專(zhuān)人負(fù)責(zé)發(fā)放:
6、交還鑰匙時(shí),應(yīng)履行清點(diǎn)的程序,確保交還的鑰匙準(zhǔn)確無(wú)誤,并雙方簽名;
7、租戶(hù)或業(yè)主領(lǐng)取鑰匙的記錄,要區(qū)分于領(lǐng)、借、使用人的記錄。
第9篇 物業(yè)工程管理部文員職務(wù)說(shuō)明書(shū)
工作概述:
根據(jù)部門(mén)有關(guān)部門(mén)規(guī)定和制度,對(duì)辦公室內(nèi)務(wù)和檔案資料的管理,以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。
(一)任職資格
1、性別:女性;
2、年齡要求:30歲以下;
3、學(xué)歷要求:中專(zhuān)或以上學(xué)歷;
4、工作經(jīng)驗(yàn):具備1年以上的辦公室文職或檔案管理工作經(jīng)驗(yàn);
5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū);經(jīng)部門(mén)招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評(píng)測(cè)合格可錄用,試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(文員)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正。(見(jiàn)附表)
(二)工作關(guān)系
1、直接上級(jí):工程管理部副主管
2、合作部門(mén)
(1)內(nèi)部部門(mén):管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;
(三)崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)日常服務(wù)單的管理工作;
2、負(fù)責(zé)部門(mén)資料檔案的管理工作;
3、負(fù)責(zé)部門(mén)辦公室內(nèi)務(wù)的管理工作;
4、負(fù)責(zé)部門(mén)人員通訊費(fèi)、車(chē)輛燃油費(fèi)的報(bào)銷(xiāo)管理工作;
5、負(fù)責(zé)部門(mén)人員辦公用品的簽領(lǐng)管理工作;
6、負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)裝飾裝修的指引工作。
(四)工作目標(biāo)及衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、目標(biāo):按《服務(wù)單管理規(guī)程》對(duì)日常服務(wù)單進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
2、目標(biāo):按《部門(mén)檔案資料管理規(guī)程》對(duì)檔案資料進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
3、目標(biāo):按《辦公室內(nèi)務(wù)管理規(guī)程》對(duì)辦公室內(nèi)務(wù)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
4、目標(biāo):按《費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)管理規(guī)程》對(duì)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
5、目標(biāo):按《辦公室用品簽領(lǐng)管理規(guī)程》對(duì)辦公室用品進(jìn)行管理,確保每人每月違反規(guī)程扣分不超過(guò)10分;
6、目標(biāo):按《裝飾裝修指引規(guī)程》進(jìn)行指引,確保由于裝修指引不明而引起的投訴每人每月不超過(guò)3次。
(五)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)
1、禮貌、熱情、大方,說(shuō)話(huà)的語(yǔ)速、語(yǔ)調(diào)、語(yǔ)氣要恰當(dāng)。
2、熟悉業(yè)務(wù)流程,快捷、準(zhǔn)確。不擅自離崗、串崗,做與崗位職責(zé)無(wú)關(guān)的事。
3、切忌工作隨意,做事無(wú)計(jì)劃安排或做事無(wú)條理。
4、工作細(xì)心、認(rèn)真負(fù)責(zé)。切忌粗心大意,馬虎應(yīng)付。
5、切勿只顧手頭上的工作而怠慢客戶(hù)。
第10篇 某研發(fā)樓物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
研發(fā)樓物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案
1.突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案
1.1程序
a.任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸水事故后,立即告知監(jiān)控中心。
b.監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后,立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,同時(shí)立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
c.工程經(jīng)理立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮,統(tǒng)一調(diào)度分派各部門(mén)人員。
d.工程部人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門(mén),打開(kāi)系統(tǒng)排水閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)減少事故水損,如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水;
e.保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門(mén),防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故,防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大,同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn);
f.工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動(dòng)提升至水浸區(qū)域以上樓層,同時(shí)暫時(shí)關(guān)閉此電梯的使用;
g.保潔人員用吸水器、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)帶的積水排凈;
h.保安人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序,同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。
i.保安人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行疏散,對(duì)業(yè)主住戶(hù)及顧客進(jìn)行解釋安慰,并告之故障將馬上消除;
j.故障消除后,各部門(mén)將現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀,同時(shí)總工程師/工程經(jīng)理向上級(jí)管理者有關(guān)人員匯報(bào);
k.現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后,設(shè)備人員迅速查明原因,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況組織實(shí)施修復(fù),修復(fù)過(guò)程中應(yīng)盡可能減小對(duì)客戶(hù)的影響。
2.防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案
2.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。
2.2設(shè)備組對(duì)戶(hù)外的燈具、廣告、天線(xiàn)、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查,確保牢固。
2.3特別對(duì)排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,確保完好和暢通。
2.4服務(wù)部向業(yè)主傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)做好關(guān)好門(mén)窗的工作。
2.5保安加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無(wú)人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。
2.6設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查。
2.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。
2.8臺(tái)風(fēng)過(guò)后,如對(duì)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部立即實(shí)話(huà)修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防措施。
3.設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案
3.1一用一備的設(shè)備如有故障,立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立即通知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來(lái)修復(fù)。
3.2備用的設(shè)備如有故障,則立即通知維修人員前來(lái)修復(fù)。
3.3遇節(jié)假日,通知相關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。
3.4消防設(shè)備:
消防設(shè)備(如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等)在火警時(shí)如發(fā)生故障,應(yīng)立即趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng),將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng),如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故,應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的方法,方法有二種:設(shè)法另接主接觸器線(xiàn)圈電源,使其吸合,保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開(kāi)關(guān)上,然后合上電開(kāi)關(guān),保證設(shè)備強(qiáng)行起動(dòng)工作。
4.觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案
4.1變配電站、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門(mén)保持安全、可靠的狀態(tài);工程部人員要定期對(duì)供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。
4.2一旦發(fā)現(xiàn)供配用電設(shè)備、設(shè)施有會(huì)引起人員觸電的危險(xiǎn),應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員;緊急情況下可采取斷電措施。
4.3一旦發(fā)生觸電事故,現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開(kāi)造成觸電事故的電源,然后立即對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。
4.4救護(hù)者要認(rèn)真觀(guān)察觸電者的全身情況,用少于5秒的時(shí)間來(lái)觀(guān)察觸電者神志狀態(tài),用少于10秒的時(shí)間來(lái)觀(guān)察觸電者呼吸、心跳情況;發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時(shí),應(yīng)立即在現(xiàn)場(chǎng)用心肺復(fù)蘇法就地?fù)尵?不得拖延。
5.電梯困人應(yīng)急處理預(yù)案
5.1發(fā)生電梯困人,值班保安員應(yīng)及時(shí)電話(huà)通知維保單位,并通過(guò)對(duì)講機(jī)/電話(huà)通知項(xiàng)目處管理人員及就近保安人員5分鐘內(nèi)到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng),加強(qiáng)安全防范,疏導(dǎo)客人流向,配合工程部采取各種措施,以避免因故障而發(fā)生各種人、財(cái)、物損失的事件。
5.2維修單位人員接報(bào)后在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理與維修,并應(yīng)在事后完整填寫(xiě)電梯急修單,并工程部電梯組審核備案。
5.3事故消除后,設(shè)備管理部應(yīng)在當(dāng)日將事故報(bào)告以書(shū)面形式向業(yè)主及公司匯報(bào),事故報(bào)告中寫(xiě)清事故發(fā)生時(shí)間、地點(diǎn)、處理事故時(shí)間、事故發(fā)生原因、以及今后防止事故發(fā)生的措施。
6.停電事故應(yīng)急預(yù)案
6.1發(fā)生停電事件,立即通知管理人員。
6.2檢查后如屬本區(qū)域全部斷電,立即向變配電站查詢(xún),如無(wú)法立即恢復(fù)則按應(yīng)急程序疏散乘客。
6.3如一路斷電,則起用務(wù)用電源泉并用聯(lián)絡(luò)柜實(shí)行切換。
6.4如屬局部停電,立即組織搶修,同時(shí)向中心領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告情況。
6.5檢修完畢恢復(fù)供電前,工程部應(yīng)通知相關(guān)用電部門(mén)關(guān)閉所有設(shè)備,恢復(fù)后再開(kāi)啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備組檢查各有關(guān)設(shè)備,保證所有設(shè)備正常運(yùn)作。
6.6事件結(jié)束后,工程部在當(dāng)日將詳細(xì)情況報(bào)管理者,如存在管理問(wèn)題應(yīng)提出糾正和預(yù)防措施。
7.火災(zāi)事故應(yīng)急預(yù)案
7.1火災(zāi)發(fā)生后消防設(shè)備聯(lián)運(yùn)狀態(tài)
7.1.1層面噴淋頭(溫度>68℃)自動(dòng)噴水
7.2消火栓啟用
7.3氣體滅火設(shè)備啟用
7.4火災(zāi)發(fā)生后的聯(lián)動(dòng)設(shè)備
7.5火災(zāi)發(fā)生后的現(xiàn)場(chǎng)指揮
消控中心保安值班員接報(bào)警后,立即通知巡視保安三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng),五分鐘內(nèi)確認(rèn)火警回復(fù)消控中心保安,及時(shí)報(bào)告第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)救。如現(xiàn)場(chǎng)火勢(shì)較大無(wú)法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場(chǎng)回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。以下行動(dòng)必須有總指揮的命令:
7.6氣體滅火設(shè)備啟用
第11篇 s物業(yè)管理公司管理體系總則
廣州**物業(yè)管理有限公司管理體系總則
為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展壯大,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂本公司管理制度大綱。
一、公司全體員工必須遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和決定。
二、公司倡導(dǎo)樹(shù)立“一盤(pán)棋”思想,禁止任何部門(mén)、個(gè)人做有損公司利益、形象、聲譽(yù)或破壞公司發(fā)展的事情。
三、公司通過(guò)發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)水平,不斷完善公司的經(jīng)營(yíng)、管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
四、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識(shí),為員工提供學(xué)習(xí)、深造的條件和機(jī)會(huì),努力提高員工的整體素質(zhì)和水平,造就一支思想新、作風(fēng)硬、業(yè)務(wù)強(qiáng)、技術(shù)精的員工隊(duì)伍。
五、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理,鼓勵(lì)員工發(fā)揮才智,提出合理化建議。
六、公司實(shí)行“崗薪制”的分配制度,為員工提供收入和福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高逐步提高員工各方面待遇;公司為員工提供平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和晉升機(jī)會(huì);公司推行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤、考核制度,評(píng)先樹(shù)優(yōu),對(duì)做出貢獻(xiàn)者予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。
七、公司提倡求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng),提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,反對(duì)鋪張浪費(fèi);倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神,增強(qiáng)團(tuán)體的凝聚力和向心力。
八、員工必須維護(hù)公司紀(jì)律,對(duì)任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要予以追究。
九、公司各項(xiàng)規(guī)章制度共分三等:一級(jí)制度為公司基礎(chǔ)性制度,二級(jí)為各職能部門(mén)制定的業(yè)務(wù)管理規(guī)定規(guī)程,三級(jí)為各項(xiàng)目制定的業(yè)務(wù)流程指引。如下級(jí)文件與上級(jí)文件表述有矛盾,以上級(jí)文件為準(zhǔn)。
第12篇 物業(yè)入伙管理程序-5
物業(yè)入伙管理程序(五)
1目的
本程序明確了對(duì)物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶(hù))準(zhǔn)確而有秩序的入住。
2適用范圍
適用于公司所承接管理的住宅樓的入伙手續(xù)。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物業(yè)的驗(yàn)收程序
4.3業(yè)主(客戶(hù))維修安裝服務(wù)
4.4物業(yè)裝修管理
4.5提供給業(yè)主(客戶(hù))的文件的控制
4.6物業(yè)管理費(fèi)用收取
5職責(zé)
5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。
5.2財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向業(yè)主(客戶(hù))收取管理費(fèi)押金及水電增容費(fèi)等。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。
5.4消防治安部負(fù)責(zé)入伙管理中消防設(shè)施的驗(yàn)收。
5.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。
6實(shí)施程序
6.1入伙準(zhǔn)備工作
6.1.1物業(yè)管理部在入伙前一個(gè)月應(yīng)制定入伙工作計(jì)劃,該計(jì)劃中應(yīng)明確:
a.入伙時(shí)間;
b.負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé);
c.入伙手續(xù);
d.入伙過(guò)程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.1.3開(kāi)發(fā)商應(yīng)提前一個(gè)月向業(yè)主(客戶(hù))發(fā)出《入伙通知書(shū)》,詳細(xì)說(shuō)明:
a.需業(yè)主(客戶(hù))準(zhǔn)備的證明材料;
b.需業(yè)主(客戶(hù))填寫(xiě)的表格;
c.辦理入伙手續(xù)的程序。
6.1.4辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識(shí),并指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)業(yè)主(客戶(hù))辦理入伙手續(xù)時(shí)的各類(lèi)咨詢(xún)和引導(dǎo),以便于業(yè)主(客戶(hù))辦理各項(xiàng)手續(xù)。
6.2入伙審查登記
6.2.1管理處應(yīng)建立入伙登記表,管理處對(duì)業(yè)主(客戶(hù))提交的《入伙通知書(shū)》進(jìn)行查驗(yàn),確認(rèn)無(wú)誤后收取《入伙通知書(shū)》,在入伙登記冊(cè)中注明,并向入伙申請(qǐng)人發(fā)放資料,應(yīng)包括:
a.《入住說(shuō)明》;
b.《住戶(hù)手冊(cè)》;
c.《住戶(hù)公約》;
d.《管理協(xié)議》;
e.《預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》;
f.《裝修須知》;
g.《住戶(hù)登記表》;
h.《裝修審批表》;
i.《驗(yàn)收交接表》。
6.2.2上述發(fā)放的資料應(yīng)在《入伙登記冊(cè)》中由業(yè)主簽收,或由管理人員注明,并按運(yùn)作程序文件《提供給業(yè)主(客戶(hù))的文件的控制》進(jìn)行控制。
6.2.3在提供給業(yè)主(客戶(hù))的《入住說(shuō)明》中應(yīng)明確由業(yè)主(客戶(hù))填寫(xiě)并提交的資料,一般包括:
a.身份證或工作證復(fù)印件;
b.《業(yè)主(客戶(hù))登記表》;
c.購(gòu)/租房合同的正本及復(fù)印件;
d.已簽署的《住戶(hù)公約》、《管理協(xié)議》。
6.2.4管理處對(duì)業(yè)主(客戶(hù))提交的資料進(jìn)行審核驗(yàn)證,驗(yàn)證內(nèi)容包括:
a.表格填寫(xiě)是否完整、正確和清晰;
b.公約和管理協(xié)議是否已簽署;
c.身份證明文件與購(gòu)/租房合同、及《業(yè)主(客戶(hù))登記表》是否一致。
6.2.5審查通過(guò)后,入伙管理員收取購(gòu)/租房合同復(fù)印件、《業(yè)主(客戶(hù))登記表》、《住戶(hù)公約》一份、《管理協(xié)議》一份,在《入住通知書(shū)》注明簽收。
6.3預(yù)交費(fèi)用
6.3.1經(jīng)營(yíng)部應(yīng)根據(jù)政策、法規(guī)及發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定,制定《入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》。
6.3.2經(jīng)營(yíng)部在審查并接收業(yè)主(客戶(hù))提交的文件后,應(yīng)通知業(yè)主(客戶(hù))去財(cái)務(wù)部交納相關(guān)的預(yù)交費(fèi)用。(或由管理處代收繳后轉(zhuǎn)交財(cái)務(wù)部)。
6.3.3財(cái)務(wù)部根據(jù)《入伙預(yù)交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》向業(yè)主(客戶(hù))收取各項(xiàng)費(fèi)用,并開(kāi)立相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主(客戶(hù))。費(fèi)用項(xiàng)目包括:預(yù)交管理費(fèi)押金、水電增容費(fèi)等。裝修保證金及清運(yùn)費(fèi)等由管理處負(fù)責(zé)核收和控制。
6.3.4財(cái)務(wù)部應(yīng)通知管理處已交納預(yù)交費(fèi)用業(yè)主(客戶(hù))的姓名或單位,并由管理處在入伙登記冊(cè)中注明。
6.4發(fā)放鑰匙及房屋驗(yàn)收
6.4.1上述手續(xù)完成后,管理處查驗(yàn)入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》、及各項(xiàng)收費(fèi)票據(jù)后向業(yè)主(客戶(hù))發(fā)放鑰匙,并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記。同時(shí)應(yīng)和業(yè)主(客戶(hù))協(xié)定驗(yàn)收房屋的時(shí)間和方式。
6.4.2管理處與業(yè)主(客戶(hù))一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表底數(shù),雙方在《驗(yàn)收交接表》上簽字確認(rèn)。
6.4.3驗(yàn)收過(guò)程中雙方確認(rèn)需維修的事項(xiàng)由管理處通知相關(guān)部門(mén)。具體參見(jiàn)運(yùn)作程序《業(yè)主(客戶(hù))維修安裝服務(wù)》。
6.5入伙后的裝修管理
6.5.1物業(yè)管理部在提供給業(yè)主(客戶(hù))的文件中應(yīng)明確裝修管理的要求,具體內(nèi)容參見(jiàn)運(yùn)作程序《物業(yè)裝修管理》。
7記錄
7.1入伙通知書(shū)
7.2入伙登記表
7.3住戶(hù)登記表
7.4驗(yàn)收交接表
第13篇 物業(yè)管理公司董事會(huì)職權(quán)
物業(yè)管理有限公司董事會(huì)職權(quán)
(l)議定本公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)方針。并報(bào)上級(jí)公司審定。
(2)依據(jù)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)范圍,討論和決定本公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制和職責(zé)范圍,并報(bào)上級(jí)公司備案。
(3)討論和通過(guò)公司的年度工作計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算。
(4) 定和通過(guò)公司的年度工作報(bào)告與財(cái)務(wù)決算。
(5)提出公司董事、總經(jīng)理、副總經(jīng)理以上管理人員的任免和獎(jiǎng)懲的建議,報(bào)上級(jí)公司審定,討論和決定各部、室和管理處正副職人員的任免和獎(jiǎng)懲。
(6)依據(jù)上級(jí)公司制定的工資政策和標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本公司的工資標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定和修定。
(7)討論和議定公司的重要規(guī)章制度和職工隊(duì)伍的組織建設(shè)、思想建設(shè)等重大問(wèn)題。
(8)討論和審核有關(guān)購(gòu)買(mǎi)房屋、汽車(chē)、開(kāi)工建設(shè)等以及在*萬(wàn)以上的非生產(chǎn)性設(shè)備、物品及開(kāi)支,并報(bào)上級(jí)公司批準(zhǔn)。
(9)根據(jù)工作需要作出授權(quán)的決議和討論其他重大問(wèn)題。
第14篇 物業(yè)公司程序文件－裝修管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:裝修管理控制程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)顧客裝修過(guò)程的控制,確保裝修符合規(guī)定要求。
2.0范圍
適用于顧客入住后進(jìn)行裝修的全部過(guò)程。
3.0職責(zé)
3.1工程部負(fù)責(zé)制定《建筑、裝飾管理手冊(cè)》,并對(duì)管理處進(jìn)行不定期的裝修檢查。
3.2管理處負(fù)責(zé)辦理具體的裝修手續(xù)并進(jìn)行裝修過(guò)程的管理。
3.3管理處負(fù)責(zé)一般裝修方案的審批。工程部負(fù)責(zé)對(duì)結(jié)構(gòu)、室內(nèi)管線(xiàn)等有重大改動(dòng)的裝修方案的審批。(商場(chǎng)、寫(xiě)字樓裝修方案由消防局主管部門(mén)審批)。
4.0內(nèi)容
4.1裝修申報(bào)
4.1.1裝修方案的審批。業(yè)主裝修前需填寫(xiě)房屋裝修的審批表,將擬定裝修方案及相關(guān)資料報(bào)管理處審批。
1)無(wú)違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案(如:結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)、外觀(guān)的變更、防水層的破壞等),管理處可進(jìn)行審批。
2)結(jié)構(gòu)、管線(xiàn)、外觀(guān)等有重大變動(dòng)的裝修,管理處需將相關(guān)資料報(bào)公司工程部審批。
3)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓部位的裝修需報(bào)消防局主管部門(mén)審批。
4.1.2裝修施工單位的審查。業(yè)主裝修前攜帶裝修施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、施工人員身份證明等資料報(bào)管理處審批。管理處對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行審查。
4.1.3辦理施工許可證。裝修方案審批合格,裝修施工單位審查合格后,管理處與業(yè)主簽定《房屋裝修管理協(xié)議書(shū)》,按照相關(guān)規(guī)定收取裝修押金,辦理裝修施工許可證及裝修施工人員出入證等相關(guān)手續(xù)。
4.2裝修施工過(guò)程的管理
4.2.1裝修過(guò)程中,管理處負(fù)責(zé)裝修管理的人員每天檢查裝修情況,嚴(yán)格按《建筑、裝飾管理手冊(cè)》的內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)檢查,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定的,按相關(guān)規(guī)定要求業(yè)主整改,對(duì)于拒不執(zhí)行的,可根據(jù)《深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《業(yè)主公約》中相關(guān)規(guī)定強(qiáng)制執(zhí)行。
4.2.2房屋裝修完畢,管理處按《建筑、裝飾管理手冊(cè)》及協(xié)議中約定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)于不符合要求的,督促業(yè)主及時(shí)改正后再進(jìn)行驗(yàn)收。
4.2.3重大裝修,需經(jīng)公司工程部驗(yàn)收。商場(chǎng)、寫(xiě)字樓裝修需經(jīng)消防局主管部門(mén)驗(yàn)收。
4.2.4從驗(yàn)收合格之日起十日內(nèi)管理處對(duì)裝修情況復(fù)驗(yàn),合格后將押金退還顧客和施工單位。
4.2.5對(duì)裝修檔案的管理應(yīng)放入業(yè)主檔案內(nèi),保存期至業(yè)主搬遷后。
5.0引用文件與記錄
fg/g《北京市家庭居室裝修管理規(guī)定》
wi/z*《建筑、裝飾管理手冊(cè)》
第15篇 物業(yè)轄區(qū)車(chē)輛管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
1.0目的
確保顧客車(chē)輛得到有效控制,達(dá)到顧客滿(mǎn)意的目的。
2.0范圍
適用于公司管理過(guò)程中涉及到的顧客車(chē)輛出入及停放管理。
3.0主要職責(zé)和權(quán)限
管理處保安隊(duì)全面負(fù)責(zé)管理區(qū)內(nèi)顧客車(chē)輛的管理和有效控制。
4.0作業(yè)用具
太陽(yáng)傘、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)、設(shè)施、防盜樁、減速檔。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備(安全方面、環(huán)境方面)
5.1上崗作業(yè)準(zhǔn)備:
5.1.1檢查道閘是否松動(dòng);
5.1.2檢查太陽(yáng)傘安裝是否穩(wěn)固;
5.1.3檢查防盜樁及減速檔是否穩(wěn)固;
5.1.4檢查停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng)運(yùn)行是否正常;
5.1.5檢查通訊設(shè)備性能是否良好;
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1管理處保安隊(duì)對(duì)停車(chē)場(chǎng)實(shí)行24小時(shí)三班運(yùn)行制度,并在停車(chē)場(chǎng)設(shè)有閉路監(jiān)控鏡頭,確保車(chē)場(chǎng)全天候處于監(jiān)控狀態(tài)。
6.2財(cái)務(wù)部收費(fèi)室負(fù)責(zé)將發(fā)展商出售的車(chē)位情況登記在《車(chē)位出售一覽表》中,并將車(chē)位的出售、出租信息反饋給保安隊(duì),以便保安隊(duì)參照管理。
6.3出售或出租車(chē)位車(chē)輛出入管理
出售或出租的車(chē)位由用戶(hù)交款時(shí)在財(cái)務(wù)部收費(fèi)室領(lǐng)取《停車(chē)場(chǎng)出入證》。車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí)由用戶(hù)在感應(yīng)器上刷卡自行進(jìn)入。車(chē)輛離開(kāi)停車(chē)場(chǎng)時(shí)由用戶(hù)在感應(yīng)器上刷卡,車(chē)場(chǎng)管理員依據(jù)《聯(lián)合廣場(chǎng)停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)管理系統(tǒng)操作指導(dǎo)書(shū)》操作比對(duì)電腦顯示器中車(chē)輛的型號(hào)與車(chē)牌號(hào)是否與離場(chǎng)車(chē)輛相符,車(chē)場(chǎng)電腦圖像識(shí)別車(chē)輛如相符則予以放行。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.4臨時(shí)車(chē)輛出入管理
臨時(shí)出入大廈的車(chē)輛進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)時(shí),由車(chē)場(chǎng)管理員抽取一張《停車(chē)場(chǎng)出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,待監(jiān)控系統(tǒng)攝入車(chē)型、車(chē)牌圖片并在顯示器中顯示后,將《停車(chē)場(chǎng)出入證》交給車(chē)主開(kāi)閘放行。車(chē)輛離場(chǎng)時(shí),車(chē)場(chǎng)管理員收回《停車(chē)場(chǎng)出入證》(臨時(shí)卡)刷卡,比對(duì)顯示器中車(chē)輛型號(hào)與車(chē)牌號(hào)是否與離場(chǎng)車(chē)輛相符,如果相符,則收取停車(chē)費(fèi),提交《發(fā)票》(特殊車(chē)輛除外),特殊車(chē)輛應(yīng)將時(shí)間、卡號(hào)、車(chē)牌號(hào)、單位登記在《值班記錄》中。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)聯(lián)系值班領(lǐng)班處理。
6.5巡邏崗管理員應(yīng)不斷巡視停車(chē)場(chǎng),檢查車(chē)輛情況,檢查車(chē)輛是否有漏油、漏水、損壞現(xiàn)象,清點(diǎn)車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛數(shù)量,并隨時(shí)與崗?fù)ぼ?chē)管員聯(lián)系,以核對(duì)車(chē)輛數(shù)量,確保車(chē)輛安全。
6.6消防中心值班人員通過(guò)閉路監(jiān)控鏡頭密切注視車(chē)輛情況,如發(fā)現(xiàn)有可疑人員或異常情況,應(yīng)及時(shí)通知車(chē)輛管理員和巡邏保安進(jìn)行處理。
6.7車(chē)場(chǎng)管理員,每小時(shí)填寫(xiě)一次《值班記錄》記錄發(fā)生情況,在交班時(shí)將相關(guān)問(wèn)題和當(dāng)值班收取停車(chē)費(fèi)及票據(jù)交接清楚,填寫(xiě)在《值班記錄》中。
6.8當(dāng)發(fā)生車(chē)輛丟失、損壞時(shí),值班領(lǐng)班應(yīng)填寫(xiě)《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》向業(yè)主報(bào)告,同時(shí),應(yīng)及時(shí)上報(bào)有關(guān)主管機(jī)關(guān)。
7.0異常情況處理
7.1遇車(chē)輛逆行,打出停止(打停止手勢(shì)時(shí)且不可站在車(chē)輛的正前方和后方,應(yīng)站在車(chē)輛的左前方或右前方,以防車(chē)輛剎車(chē)不及和剎車(chē)失靈時(shí)被撞傷)手勢(shì)后敬禮:'您好,先生/小姐,本車(chē)場(chǎng)是單行道,為了安全,請(qǐng)您按路標(biāo)指引的方向行駛,謝謝您的合作。'
7.2遇占用消防通道車(chē)輛,敬禮:'您好!先生/小姐,這是我們大廈的消防通道,請(qǐng)您把車(chē)停放在車(chē)位上(或地下車(chē)庫(kù))好嗎謝謝您的合作。'遇用消防水洗車(chē)的車(chē)主應(yīng)先敬禮:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火災(zāi)時(shí)使用,不可以改為其它用途,謝謝您的合作。'
7.3車(chē)場(chǎng)有閑逛人員時(shí),敬禮:'您好!先生/小姐(或小朋友),停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛較多,為了安全,請(qǐng)您不要在車(chē)道上停留好嗎謝謝您的配合。'
7.4遇占用固定車(chē)位時(shí),'您好!先生/小姐,這是大廈*層業(yè)戶(hù)的固定車(chē)位,請(qǐng)您把車(chē)輛停放到其它車(chē)位上,謝謝您的合作。'
7.5當(dāng)發(fā)生緊急情況時(shí),參照《應(yīng)急事件處理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》執(zhí)行。
8.0質(zhì)量記錄
《值班記錄》《顧客財(cái)產(chǎn)丟失、損失報(bào)告》
第16篇 別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告
關(guān)于別墅前期管理物業(yè)招標(biāo)的申請(qǐng)報(bào)告
zz市房屋產(chǎn)權(quán)管理局:
我司是**投資有限公司,是由**集團(tuán)和**國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)總公司合資組建的高尚住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)的專(zhuān)業(yè)公司,成立于20**年7月16日,注冊(cè)資金壹仟萬(wàn)元,目前正開(kāi)發(fā)位于長(zhǎng)沙望城含浦科教產(chǎn)業(yè)園的香格里o**別墅高檔住宅小區(qū)。**別墅小區(qū)總占地1300畝,總建筑面積35多萬(wàn)平方米,容積率0.44,綠化率46%,規(guī)劃戶(hù)數(shù)約900戶(hù),為澳大利亞五合國(guó)際擔(dān)綱設(shè)計(jì),園林景觀(guān)由香港怡境景觀(guān)設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱,風(fēng)格為原生態(tài)景觀(guān)為主,設(shè)有超級(jí)會(huì)所、景觀(guān)游泳池、商業(yè)街、幼兒園等配套設(shè)施
香格里**別墅分三期開(kāi)發(fā),在2004年初動(dòng)工,預(yù)計(jì)2008年將全部完工?，F(xiàn)在一期已通過(guò)竣工驗(yàn)收,預(yù)計(jì)在2005年12月交付使用,由于一期規(guī)模較小,我司經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,決定對(duì)**別墅一期前期物業(yè)管理權(quán)進(jìn)行邀請(qǐng)招標(biāo),擬邀請(qǐng)**物業(yè)管理有限公司、**物業(yè)管理有限公司、長(zhǎng)沙**物業(yè)管理有限公司三家在本地具一定知名度和市場(chǎng)贊譽(yù)的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)公司。
特此申請(qǐng),望速批復(fù)。
zz投資有限責(zé)任公司
二零**年九月*日
